Visiekaart Ruimtelijke Koers Houten 2040

Het Centrum

 

Een fietsroute en de watergang ‘Onderdoor’ verbinden de pleinen Het Kant aan de westzijde en Het Rond aan de oostzijde van het station. Aan de westkant bevinden zich woningen, appartementen, winkels, het stadhuis, de bibliotheek en van Houten & co, theater Aan de Slinger en middelbare school College de Heemlanden. De oostzijde is het commerciële hart met appartementen, rondom parkeerterreinen, winkels, cafés en restaurants, een bioscoop en een hotel.


Het Centrum is versteend en er loopt een grachtje doorheen. Er is weinig groen en de openbare ruimte is sober ingericht. De groene zones van het Imkerspark en het Kooikerspark reiken tot aan het Centrum maar zijn niet verbonden. Autoverkeer rijdt niet door het Centrum heen. Er zijn wel fietsverbindingen. Parkeren vindt plaats in parkeergarages aan de centrumranden, op binnenterreinen en in de openbare ruimte.

 

 

Bouwen in het centrum

 

In het Centrum zijn voorzieningen zoals winkels, horeca, zorgvoorzieningen en het station. Van de woningen in het Centrum is nu 85% sociale huurwoning. De Ruimtelijke Koers wil in het Centrum meer woningen toestaan, met de nadruk op appartementen voor midden- en hogere inkomens. De maatschappelijke voorzieningen in het Centrum blijven behouden. Het streven is om minstens 8.000 vierkante meter toe te voegen voor commerciële voorzieningen, zoals kantoren, bedrijfsruimte en horeca.

 

Om dit alles hier te realiseren zal de nieuwbouw gemiddeld hoger zijn dan de huidige bebouwing (die deels ook vervangen kan worden door nieuwbouw). Waar nieuwe ontwikkelingen komen, is sloop niet uitgesloten. Dit is een zaak van eigenaren of ontwikkelaars van gebouwen of percelen. Daarbij moeten zij rekening houden met de belangen van huidige bewoners en huurders. Ook de gemeente is eigenaar van gebouwen in het centrum.


Bebouwing 

 

Met het voorgestelde bouwen in het Centrum krijgt het Centrum een ander karakter: compact en stedelijk, met andere hoogteaccenten en ook met groen. Panden worden tegen elkaar aangebouwd maar ze moeten qua vorm, hoogte, breedte en uiterlijk van elkaar verschillen. Zo ontstaat afwisseling in het straatbeeld. Het gebied rond Het Rond, Het Onderdoor, Het Kant en het noordelijke deel van De Molenzoom ligt in zone 4.

Bestaand hoogteprofiel

Bestaand hoogteprofiel

Hoogteprofiel nieuw.jpg

Nieuw hoogteprofiel

Dat betekent dat een onderbouw tot maximaal 6 lagen mogelijk is. Als er wordt gebouwd met een bovenbouw, dan mag het totale gebouw in zone 4 maximaal 14 lagen hoog zijn. Qua hoogte is dit vergelijkbaar met de huidige appartemententoren boven de bioscoop. Rondom deze kern wordt de bouwhoogte stapsgewijs afgebouwd in de richting van de omliggende wijken. 

 

Over hoeveel hoogbouw gaat het dan? De Ruimtelijke Koers biedt in het Centrum ruimte voor 2 tot 5 gebouwen die inclusief bovenbouw tussen de 7 en de 14 bouwlagen hoog kunnen zijn. Het gebied grenst ter hoogte van het busstation direct aan de Molenzoom, waar eveneens enkele hogere gebouwen gerealiseerd kunnen worden. Ook dit gebied zal een ander beeld en karakter gaan krijgen.

Verkeer 

De verkeersafwikkeling blijft grotendeels ongewijzigd. Als het gebied rond de voormalige school de Bengelbongerd ontwikkeld wordt, kan de autoverbinding tussen de Dijkhoeve en Het Kant verdwijnen. Het Kant wordt daardoor autovrij. De verkeersafwikkeling van dit gebied gebeurt dan via de Melkhoeve. De precieze verkeerssituatie ligt met de Ruimtelijke Koers niet vast. Dit moet onderzocht worden bij de planvorming, in samenspraak met bewoners en belanghebbenden.

Het Rond als 'groene kamer'

Openbare ruimte 

 

De Ruimtelijke Koers wil een herinrichting en vergroening van de openbare ruimte mogelijk maken. In het gebied vanaf de voormalige Bengelbongerd naar het Rond en Molenzoom is weinig groen. Daarom wordt onder andere voorgesteld om de oost-westverbinding door het Centrum te beplanten met bomenrijen, struiken en planten. De bestaande waterloop ‘Onderdoor’ wordt breder en krijgt ecologische oevers. Zo krijgt het gebied een natuurlijker en groener karakter. 


Verder wordt op de pleinen in het Centrum groen, zoals bomen, planten en struiken, aangebracht. Door stenen uit het straatbeeld te verwijderen en meer groen aan te brengen wordt tevens in de toekomst wateroverlast en hittestress voorkomen.

De raamwerkkaart Centrum

 

De veranderingen in één oogopslag

Raamwerkkaart Centrum.jpg

 Klik om de kaart te vergroten 


* Het zuidelijke centrumdeel (rondom het busstation) in de raamwerkkaart is het noordelijke deel van de Molenzoom. Dit behoort formeel tot de raamwerkkaart van de Molenzoom.

Zone-indeling

Bouwactiviteiten die in de toekomst voortkomen uit de Ruimtelijke Koers moeten strikt voldoen aan de zone-indeling. Deze is aangegeven op de raamwerkkaarten. 

 

  • Zone 1: In zone 1 (grijs) is de onderbouw maximaal 3 bouwlagen hoog. Een bovenbouw is toegestaan tot maximaal 4 bouwlagen voor het totale gebouw. Een cluster van hogere gebouwen is niet mogelijk.
     

  • Zone 2 (geel/gearceerd): In zone 2 geel gearceerd is de hoogte van de onderbouw maximaal 4 bouwlagen. 
     

  • Zone 2: In zone 2 (geel/ niet gearceerd) is de onderbouw maximaal 4 bouwlagen hoog. Een bovenbouw is toegestaan tot maximaal 7 bouwlagen voor het totale gebouw. Hogere gebouwen staan circa 75 meter uit elkaar.
     

  • Zone 3: In zone 3 (oranje) is de onderbouw maximaal 5 bouwlagen hoog. Een bovenbouw is toegestaan tot maximaal 10 bouwlagen voor het totale gebouw. Deze hogere gebouwen staan circa 75 meter uit elkaar. De bouwblokken als geheel kunnen vlak naast elkaar of tegen elkaar aan gebouwd worden.
     

  • Zone 4: In zone 4 (rood) is de onderbouw maximaal 6 bouwlagen hoog. Een bovenbouw is toegestaan tot maximaal 14 bouwlagen voor het totale gebouw. Hogere gebouwen binnen deze zones staan circa 50 meter van elkaar. 
     

Zone-indeling is bindend

 

Met het vaststellen van de Ruimtelijke Koers legt de gemeenteraad ook de raamwerkkaarten vast. De zone-indeling is hiermee bindend. Bouwers en plannenmakers zullen zich daaraan moeten houden. Ze mogen per zone dus niet hoger bouwen dan de maximale hoogte van de onderbouw en de maximale hoogte van de bovenbouw. Er mag wel lager worden gebouwd. Als de raad op 30 maart instemt met het voorgenomen besluit beslist de gemeente over toekomstige bouwvoorstellen door ze langs de uitgangspunten van de Koers te leggen. 

Hoe hoog is 14 hoog?

Houten kent binnen de Rondweg één gebouw bestaande uit 14 bouwlagen. Dat is de bekende toren boven de bioscoop. Dit gebouw heeft echter geen setback. 

De ‘Setback’ 

In de Ruimtelijke Koers kent elke zone een onderbouw met een maximale bouwhoogte. De bouwlagen daarbovenop noemen we bovenbouw. In de ruimtelijke koers is het verplicht om zo’n bovenbouw aan de straatkant wat naar achteren te bouwen. Deze bouwwijze heet in de stedenbouw ‘setback’. Vanaf straatniveau kijk je zo niet direct tegen een hoog gebouw aan. 

Deventer.jpg

Spelregels en richtlijnen Ruimtelijke Koers

 

Wat zijn de spelregels en richtlijnen die de Ruimtelijke Koers formuleert voor nieuwe bebouwing in Houten? U leest het in het document ‘Principes voor een compact Houten’.